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La preuve en droit du bail

English title Evidence in Law of Tenancy
Applicant Bohnet François
Number 160096
Funding scheme Project funding (Div. I-III)
Research institution Centre de rech. sur les modes alternatifs et juridiction. de gestion des conflits (CEMAJ) Faculté de droit, Univ. de Neuchâtel
Institution of higher education University of Neuchatel - NE
Main discipline Legal sciences
Start/End 01.10.2015 - 30.09.2018
Approved amount 177'657.00
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Keywords (12)

moyen de preuves ; protection contre les loyers abusifs; fardeau de la preuve; Bail; méthodes de calcul du loyer; droit des locataires; défauts de la chose louées; protection contre les congés abusifs; Preuve; accès à la justice; charge de la preuve; protection collective

Lay Summary (French)

Lead
Le droit du bail à loyer suisse prévoit des dispositions qui protègent le locataire de locaux d’habitation et de locaux commerciaux d’abus par le bailleur. L’exercice de ses droits suppose que le locataire puisse prouver certains faits.
Lay summary

Le législateur suisse considère que le logement est un bien de première nécessité. Il a dès lors intégré dans le droit du bail à loyer des dispositions qui protègent les locataires, souvent en position de faiblesse vis-à-vis de leurs bailleurs. Ainsi, le Code des obligations prévoit la possibilité pour le locataire de demander une baisse de loyer s’il considère que le loyer est abusif et de contester une augmentation du loyer. Il dispose également du droit de s’opposer à un congé respectivement de demander, à certaines conditions, une prolongation du bail si le congé a été donné valablement. De plus, le locataire dispose de certains droits, mais également de certaines incombances et obligations, en cas de défauts aux locaux loués.

En cas de litige entre un bailleur et un locataire, les règles concernant la preuve sont d’une importance fondamentale, puisque l’exercice de ses droits suppose que le locataire puisse prouver certains faits. Le droit suisse connaît entre autres des règles concernant la répartition du fardeau de la preuve entre les parties, la répartition de la charge de la preuve entre les parties et le tribunal, le degré de la preuve exigé ou encore les moyens de preuve admissibles. Le législateur du code de procédure civile unifié entré en vigueur le 1er janvier 2011 a intégré plusieurs règles spéciales qui sont censées protéger le locataire pour lui permettre la consécration de ses droits. De même, la jurisprudence a nuancé certains principes dans le domaine des preuves, en particulier la répartition du fardeau de la preuve, afin de tenir compte de la position de faiblesse du locataire.

Le travail s’intéresse à la question de savoir quel est l’influence du droit des preuves prévu par le droit suisse sur la consécration des droits du locataire et s’interroge sur l’effectivité des règles de preuve dans ce domaine.

Direct link to Lay Summary Last update: 01.10.2015

Responsible applicant and co-applicants

Employees

Name Institute

Publications

Publication
Bail et procédure simplifiée : où prend fin le domaine de la protection contre les congés? : plaidoyer pour une révision législative
BohnetFrançois (2019), Bail et procédure simplifiée : où prend fin le domaine de la protection contre les congés? : plaidoyer pour une révision législative, in Hirsch Laurent, Bovey Grégory, Chappuis Benoît (ed.), Schulthess Editions Romandes, Zurich/Genève, 305-316.
A ne pas confondre : maxime inquisitoire et maxime d'office
BohnetFrançois, JeanninPascal (2017), A ne pas confondre : maxime inquisitoire et maxime d'office, in Newsletter Bail.ch, (4.2017), 1-3.
Besoin propre du bailleur supposant la transformation de l'objet loué: admissible sans permis de construire?
BohnetFrançois, JeanninPascal (2016), Besoin propre du bailleur supposant la transformation de l'objet loué: admissible sans permis de construire?, in Newsletter Bail.ch, (5.2016), 1-3.
Caractère luxueux d’un logement: petite mise au point
JeanninPascal (2016), Caractère luxueux d’un logement: petite mise au point, in Newsletter Bail.ch, 2.2016(1), 1-2.
Le loyer usuel – un usage pas comme les autres ?
JeanninPascal (2016), Le loyer usuel – un usage pas comme les autres ?, in Newsletter Bail.ch, (1.2016), 1-4.
Les pièges du fardeau de l’allégation en procédure civile suisse
JeanninPascal, Bohnet François (2015), Les pièges du fardeau de l’allégation en procédure civile suisse, in Jusletter, 1-9.
Sanctions disciplinaires contre un intimé faisant défaut à une audience de conciliation ?
BohnetFrançois, JeanninPascal (2015), Sanctions disciplinaires contre un intimé faisant défaut à une audience de conciliation ?, in Newsletter Bail.ch, (8.2015), 1-3.
Expertise-arbitrage et fixation du loyer
BohnetFrançois, JeanninPascal (2015), Expertise-arbitrage et fixation du loyer, in Newsletter Bail.ch, (6.2015), 1-4.
La maxime inquisitoire sociale sous l'empire du CPC
BohnetFrançois, JeanninPascal (2015), La maxime inquisitoire sociale sous l'empire du CPC, in Revue de droit suisse , 134(3), 223-256.

Knowledge transfer events

Active participation

Title Type of contribution Date Place Persons involved
Séminaire sur le droit du bail Talk 07.10.2016 Neuchâtel, Switzerland Jeannin Pascal; Bohnet François;


Associated projects

Number Title Start Funding scheme
172556 La représentation conventionnelle en procédure civile 01.01.2018 Project funding (Div. I-III)
140548 La renonciation à la voie judiciaire en matière civile 01.04.2012 Project funding (Div. I-III)

Abstract

Avec l'unification de la procédure civile au 1er janvier 2011, le droit du bail, sous un angle tant formel que matériel, relève entièrement du législateur fédéral. Dans la mesure où le logement est un bien de première nécessité, le droit du bail a été façonné en prenant en compte sa composante sociale, qui est centrale. Tant les textes matériels que formels doivent garantir une répartition équitable des droits et obligations des parties à un contrat de bail. En cas de litige, la partie qui affirme un droit supporte en principe le fardeau de la preuve. Si elle ne peut pas prouver les faits qu'elle allègue, elle succombe. En droit du bail, la répartition traditionnelle de fardeau a été est nuancée à divers égards par la jurisprudence, afin de prendre en compte la position de faiblesse du locataire, qui ne dispose pas des données nécessaires à la démonstration de ses droits. C’est le cas en particulier en matière de loyer : le bailleur doit collaborer à la preuve lorsque le locataire conteste le loyer initial. Il en va de même en matière de congé : s’il revient au locataire de prouver le caractère abusif du congé, la partie adverse doit contribuer loyalement à la manifestation de la vérité en fournissant les éléments qu’elle est seule à détenir et permettre ainsi de connaître le motif réel de la résiliation. Le système en place est cependant complexe, et il y a lieu de s’interroger sur son effectivité. Il faut par ailleurs tenir compte dans ce contexte de la protection collective des droits, au centre des débats actuellement (voir le rapport du Conseil fédéral du 3 juillet 2013 : exercice collectif des droits en Suisse : état des lieux et perspectives) qui est déjà une réalité en droit du bail, même s’il convient de déterminer si les règles applicables en matière de preuve permettent dans ce contexte une saine gestion des dossiers. Une analyse scientifique de la preuve en droit du bail, domaine qui connaît d’ores et déjà une importante réglementation protectrice, sera donc un outil important pour la recherche croisée tant en procédure civile et en droit du bail que pour l’étude de l’accès à la justice et la protection collectives des droits des justiciables.
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