Project

moyen de preuves ; protection contre les loyers abusifs; fardeau de la preuve; Bail; méthodes de calcul du loyer; droit des locataires; défauts de la chose louées; protection contre les congés abusifs; Preuve; accès à la justice; charge de la preuve; protection collective

Lead
Le droit du bail à loyer suisse prévoit des dispositions qui protègent le locataire de locaux d’habitation et de locaux commerciaux d’abus par le bailleur. L’exercice de ses droits suppose que le locataire puisse prouver certains faits.
Lay summary
Le législateur suisse considère que le logement est un bien de première nécessité. Il a dès lors intégré dans le droit du bail à loyer des dispositions qui protègent les locataires, souvent en position de faiblesse vis-à-vis de leurs bailleurs. Ainsi, le Code des obligations prévoit la possibilité pour le locataire de demander une baisse de loyer s’il considère que le loyer est abusif et de contester une augmentation du loyer. Il dispose également du droit de s’opposer à un congé respectivement de demander, à certaines conditions, une prolongation du bail si le congé a été donné valablement. De plus, le locataire dispose de certains droits, mais également de certaines incombances et obligations, en cas de défauts aux locaux loués. En cas de litige entre un bailleur et un locataire, les règles concernant la preuve sont d’une importance fondamentale, puisque l’exercice de ses droits suppose que le locataire puisse prouver certains faits. Le droit suisse connaît entre autres des règles concernant la répartition du fardeau de la preuve entre les parties, la répartition de la charge de la preuve entre les parties et le tribunal, le degré de la preuve exigé ou encore les moyens de preuve admissibles. Le législateur du code de procédure civile unifié entré en vigueur le 1er janvier 2011 a intégré plusieurs règles spéciales qui sont censées protéger le locataire pour lui permettre la consécration de ses droits. De même, la jurisprudence a nuancé certains principes dans le domaine des preuves, en particulier la répartition du fardeau de la preuve, afin de tenir compte de la position de faiblesse du locataire. Le travail s’intéresse à la question de savoir quel est l’influence du droit des preuves prévu par le droit suisse sur la consécration des droits du locataire et s’interroge sur l’effectivité des règles de preuve dans ce domaine.

Direct link to Lay Summary

Last update: 01.10.2015

Active participation

Number	Title	Start	Funding scheme

Avec l'unification de la procédure civile au 1er janvier 2011, le droit du bail, sous un angle tant formel que matériel, relève entièrement du législateur fédéral. Dans la mesure où le logement est un bien de première nécessité, le droit du bail a été façonné en prenant en compte sa composante sociale, qui est centrale. Tant les textes matériels que formels doivent garantir une répartition équitable des droits et obligations des parties à un contrat de bail. En cas de litige, la partie qui affirme un droit supporte en principe le fardeau de la preuve. Si elle ne peut pas prouver les faits qu'elle allègue, elle succombe. En droit du bail, la répartition traditionnelle de fardeau a été est nuancée à divers égards par la jurisprudence, afin de prendre en compte la position de faiblesse du locataire, qui ne dispose pas des données nécessaires à la démonstration de ses droits. C’est le cas en particulier en matière de loyer : le bailleur doit collaborer à la preuve lorsque le locataire conteste le loyer initial. Il en va de même en matière de congé : s’il revient au locataire de prouver le caractère abusif du congé, la partie adverse doit contribuer loyalement à la manifestation de la vérité en fournissant les éléments qu’elle est seule à détenir et permettre ainsi de connaître le motif réel de la résiliation. Le système en place est cependant complexe, et il y a lieu de s’interroger sur son effectivité. Il faut par ailleurs tenir compte dans ce contexte de la protection collective des droits, au centre des débats actuellement (voir le rapport du Conseil fédéral du 3 juillet 2013 : exercice collectif des droits en Suisse : état des lieux et perspectives) qui est déjà une réalité en droit du bail, même s’il convient de déterminer si les règles applicables en matière de preuve permettent dans ce contexte une saine gestion des dossiers. Une analyse scientifique de la preuve en droit du bail, domaine qui connaît d’ores et déjà une importante réglementation protectrice, sera donc un outil important pour la recherche croisée tant en procédure civile et en droit du bail que pour l’étude de l’accès à la justice et la protection collectives des droits des justiciables.